¿Cuánto cuesta una casa prefabricada?

Seguramente en más de una ocasión has oído hablar, o leído, acerca de las casas prefabricadas, cuáles son sus ventajas y desventajas frente a la obra de carácter más tradicional, el porqué de su apogeo, la diferencia entre una casa prefabricada u otra del tipo modular, o quizá cuestiones más técnicas o económicas. También se ha dejado constancia en numerosas ocasiones su mayor grado de control en la ejecución y gestión de tiempos al fabricarse en taller, logrando en consecuencia un aumento de su calidad.

Tal vez, la pregunta del millón sea: ¿Cuánto cuesta una casa prefabricada?

Hay que tener un poco de cuidado a la hora de responder a esta pregunta. Es conveniente primero definir bien los conceptos y explicar la problemática del asunto para que el público general, que muchas veces no tiene información al respecto, lo entienda y asimile bien.
En primer lugar hay que diferenciar el origen de los costes a la hora de “hacerse una casa”, podemos encontrar los siguientes tipos de gastos:

Por un lado los costes del terreno y los derivados de este.

El coste propio de la parcela, que representa uno de los mayores gastos de la autopromoción y dependerá del tamaño de la parcela y de su ubicación: no se vende al mismo precio una parcela de características similares en la Comunidad de Madrid que en Extremadura, por ejemplo.

Además, es necesaria la ejecución de un estudio geotécnico, cuyo coste se calcula en función del terreno y de la cimentación, para una parcela sensiblemente plana, con poco arbolado y de 500 m2, puede oscilar entre los 600-1200€. Suele ser conveniente, en ocasiones imprescindible, realizar un levantamiento topográfico, el cual suele rondar los 500€. Este último sí depende más del tamaño de la parcela, ya que el topógrafo debe levantar, generar planos y la documentación de una mayor superficie, no suele ser tan importante con el estudio geotécnico donde el trabajo del geólogo consiste en hacer pruebas, perforaciones y/o calicatas del terreno en la zona donde más tarde se ubicará la casa (el número de pruebas y de estudios varía más bien del tamaño de la vivienda prefabricada y de su sistema de cimentación, si tiene sótano o no…)

Hay que tener en cuenta también el suelo en el que vamos a edificar: si bien no suele representar reto estructural alguno, ya que estas viviendas, prefabricadas, modulares incluso, no suelen ser muy pesadas, en especial las de madera, que son muy ligeras (esto supondrá un ahorro en la partida de cimentación).

La presencia del gas Radón en el terreno supondrá un sobrecoste adicional, la cuantificación de este gasto dependerá del sistema constructivo utilizado, del tamaño del “suelo” de la casa y de la cantidad de gas presente. Podemos saber si nuestra parcela tiene presencia de gas Radón acudiendo al CTE (código técnico de la edificación española), a la sección de salubridad, en concreto al apéndice B del HS 6, donde encontraremos una clasificación de todos los municipios españoles con dos niveles de presencia de Radón o sin presencia de gas, cuando no aparezca (a mayor presencia de Radón, mayor coste generará).

Asimismo, si vamos a edificar una vivienda, aunque sea prefabricada, tendremos que tener en cuenta los honorarios técnicos derivados de la redacción del proyecto por parte de un arquitecto y de la dirección de ejecución de la obra por el aparejador. En algunos casos, el propio fabricante vende la casa con el proyecto, todo incluido; el precio del proyecto se incluye igual, pero se ve reducido al repercutirse en más de una vivienda, ya que esta es prefabricada y puede repetirse en prácticamente cualquier lugar y en manos de cualquier cliente, a pesar de su comodidad y precio más competitivo tiene una desventaja cuantificable en función del usuario final y es que no podremos decidir o personalizar ningún o prácticamente ningún aspecto sobre nuestra futura casa prefabricada.

Ahora sí, toca hablar del precio de la casa prefabricada, será la cantidad que tendremos que pagar a la empresa constructora de la casa prefabricada o modular, en sí mismo no tiene porqué incluir el transporte, que para unos 100 m2 y en función del proyecto varía entre los 3000-6000€, eso sí, nadie regala nada y si nos incluyen en el precio final el transporte, se encuentre este de forma explícita o no, nos lo estarán cobrando de igual manera, es muy importante tener esto en cuenta en el supuesto contrario.

Por tanto, la empresa constructora pueden limitarse a construir el módulo o los módulos prefabricados, los cuales pueden llegar a la obra prácticamente acabados y, en cuestión incluso de un día, según el caso, pueden estar listos para entrar a vivir, solamente habría que descargar el módulo sobre la cimentación, previamente ejecutada, y conectar a las acometidas de instalaciones.

También es posible que el grado de prefabricación sea algo más reducido, que esto sea o no conveniente depende de múltiples factores cuyo análisis daría para otro artículo. Suelen prefabricarse en estos casos componentes como la envolvente térmica, esto es fachadas y tabiques prácticamente acabados en su totalidad, así como forjados (el suelo estructural) y cubiertas, en estos casos, la empresa constructora especializada en prefabricados suele presupuestar y ejecutar también el montaje de la obra e incluso todas las partidas de la ejecución de la obra en algunos casos. El montaje de la estructura (un tiempo valiosísimo) es muy veloz comparado con la construcción tradicional pero sí es cierto que no tiene tiempos tan rápidos como la construcción modular y hay que invertir tiempo en obra en asuntos como las instalaciones y algunos de los acabados.

A estos gastos, generados casi en su totalidad en el taller, habría que añadir los generados en el solar o parcela, tales como excavaciones para las acometidas de instalaciones o bien para la cimentación, la cimentación propia y otros costes varios con importes más reducidos, relativos a seguridad, residuos y control de calidad. Cabe mencionar que, estás 3 últimas partidas, al venir la casa prefabricada del taller, se reducen los tiempos y existe una buena parte del control de calidad que ya se ha ejecutado en taller de una forma más óptima, reduciendo costes y aumentando la calidad (el control del taller, en seguridad, calidad y residuos está muy por encima del de la obra), de igual manera ocurre en la partida de seguridad y salud, además, los residuos en obra se reducen, reduciendo así el costo generado de la gestión de residuos.

Pero entonces, ¿Cuánto cuesta una casa prefabricada o modular?

Ojala pudiera darse una cifra tan a la ligera y que fuera real y exacta, sin embargo no es posible ya que esto depende del tipo de vivienda, su sistema constructivo, el nivel de calidades y también de su tamaño, además de los condicionantes previamente mencionados como la parcela o el territorio donde esta se encuentra. En esencia, depende del proyecto de arquitectura en cuestión, de donde finalmente la empresa constructora sacará la información necesaria para generar un presupuesto real.


No obstante, podemos afirmar que para el momento actual (ya que los precios cambian cada año y últimamente son muy volátiles) y para una vivienda prefabricada de madera o modular, con criterios de Bioconstrucción y con unas calidades medias no es posible bajar de los 1100 €/m2 construidos, si además quisiéramos hacer una casa pasiva, aumentando la calidad y certificable según el Passivhaus Institut, difícilmente podríamos bajar de los 1400-1500 €/m2 construidos, aunque, como en todos los casos, al final depende todo del proyecto de la vivienda.


Pero no todo acaba aquí, hay que considerar además todos los costes indirectos, tales como impuestos o tasas, la mayor parte variables, pues dependen del municipio donde se va a construir y suelen calcularse en función de un porcentaje del PEC (presupuesto de contrata) este precio es el importe que recibe la empresa constructora. Para hacer el cálculo, supondremos una vivienda de 100 m2 construidos con un precio de 1100€/m2.

Cálculo del Precio de una Casa Prefabricada

El coste de la casa sería por tanto de 110 000 €. Aplicaremos ahora los siguientes costes:

  • Para aquellos impuestos y tasas que dependen de los ayuntamientos (a excepción del IVA y del alta de suministros):
    El IVA: para vivienda está fijado en un 10% del PEC:
    11000€. Se paga gradualmente según se ejecutan las partidas
  • Licencia de Obra: depende de cada ayuntamiento, suele estar en torno al 3-6% del PEC. Supondremos un 4,5%:
    5000€. Se paga al presentar el proyecto.
  • ICIO (Impuesto construcciones, instalaciones y obras): 2-4% del PEC. Al 4% quedaría:
    4400€. Se paga al presentar el proyecto.
  • Fianza de gestión de residuos: depende de la gestión de residuos, gestor de los mismos…
    Podría representar 400 €. Se paga al presentar el proyecto.
  • Tasa de licencia de primera ocupación: (0-1% del PEC), supondremos un 0,5%.
    550€. Se paga al final de la obra.
  • Alta de suministros (Agua, Luz, Gas): depende de la empresa suministradora, se puede consultar, según el municipio en cuestión. Ronda por los 300€/servicio, por tanto, si contratamos agua, luz y gas:
    900 €. Se paga al final de la obra.


Tendríamos un total de 22.050 €

  • Aquellos gastos notariales:
    Escritura pública ante notario y registro de la propiedad: Los honorarios del notario y del registrador de la propiedad suelen rondar en torno al 0,5% del PEC:
    500 €. Se paga al acabar la obra.
  • Actos jurídicos documentados: Cada vez que se firma una hipoteca hay que abonar un impuesto sobre la escritura notarial, denominado Acto Jurídico Documental. Depende de la Comunidad autónoma, pero suele rondar el 1-1,5% del PEC.
    1500 €. Se paga al final de la obra.


Harían 2000 €

Aunque ya hablamos con anterioridad de los honorarios técnicos, con los supuestos previamente mencionados pasaremos a hacer una cuantificación, se basan en un porcentaje del presupuesto de ejecución material:

  • Arquitecto: Engloba la labor de redacción del proyecto (en torno al 70% del importe) y la dirección de la obra del mismo (entorno al 30% del importe). Entre el 8-12% del PEM.
    11000 €.
  • Arquitecto técnico: Forma parte junto al arquitecto de la dirección facultativa y desarrolla la dirección de la ejecución de la obra. Si incluye también los honorarios técnicos de seguridad y salud, que es habitual (también puede hacerlo el arquitecto) representaría entre el 3-5% del PEM:
    4000 €
    Sumarían 15000 € que añadiendo el IVA (del 21% en este caso) quedaría en unos 18000€.

Conclusiones Finales sobre las Casa Prefabricadas

Con la adición de todos los gastos, las actuaciones técnicas del terreno, honorarios técnicos de arquitecto y aparejador, el coste de la casa y su transporte y los impuestos, tasas y costes notariales derivados del proyecto tendríamos una cantidad aproximada de 157 000 €, a los cuales habría que sumar el precio de la parcela, que como ya hemos comentado previamente, es de los más elevados y depende de la ubicación.


Como habréis podido observar, no es nada fácil controlar la gran cantidad de variables que afectan al coste de una vivienda, es por esto que el proyecto de arquitectura es el documento de donde se extraen estas variables para desarrollar un presupuesto. En cualquier caso es siempre recomendable hablar de las calidades de la casa con la empresa en cuestión, así como pedir una memoria de calidades para poder ver que es lo que se está realmente ofreciendo. Existen casas prefabricadas con precios muy competitivos pero que, sin embargo acaban fallando en cuestiones de eficiencia energética, higiene o salubridad.


La vivienda prefabricada de madera es quizá una de las más atractivas, muy competitiva económicamente y excelente en cuestiones de peso, eficiencia energética y salud o salubridad. Además, el factor de prefabricación o modular suele contribuir la reducción de costes de la casa. Algunos expertos afirman que se pueden reducir los costes hasta en un 50% o más frente a una construcción de tipo tradicional equivalente en calidades.


Igualmente, una casa prefabricada de madera está construida literalmente con una fuente material renovable e inagotable si se vincula a un buen plan de explotación forestal y son además auténticos almacenes de dióxido de carbono (CO2) ya que el árbol, durante toda su vida útil no deja de absorber e incorporar a su tronco y ramas todo el CO2 que la naturaleza y el ser humano con su actividad genera. Es también un material perfecto al que acudir si se quiere, compatibilizar la casa prefabricada de madera con criterios naturales y de Bioconstrucción.


Existen posibilidades también de casas prefabricadas en plástico (las más baratas) o bien de acero u hormigón (las más caras) sin embargo en cualquiera de estas tres opciones, si estamos concienciados con aspectos como el medio ambiente, la sostenibilidad y la contaminación, ni que decir que factores como la huella, ecológica, así como de carbono, consumo de agua y energía de estos últimos ejemplos no tiene nada que ver con la de una vivienda prefabricada de madera.